Ontdek hoe de nieuwe regels van Prinsjesdag jouw kansen op de woningmarkt vergroten

Op Prinsjesdag 2025 heeft het kabinet belangrijke wijzigingen aangekondigd die impact hebben op kopers, verkopers en eigenaren op de woningmarkt. Deze maatregelen zijn vooral gericht op het verder ondersteunen van starters en het stimuleren van de verhuurmarkt. Hier zijn de belangrijkste wijzigingen die je moet weten.

Nog meer ruimte voor starters

De grootste verandering voor starters is de verhoging van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Vanaf 2026 betaal je als starter (18-35 jaar) geen overdrachtsbelasting meer bij woningen tot €555.000. Dit is een flinke stap omhoog ten opzichte van het huidige bedrag van €525.000 in 2025.

Deze verhoging betekent dat starters toegang krijgen tot een groter deel van de woningmarkt zonder de last van overdrachtsbelasting. Voor een woning van €550.000 scheelt dit €11.000 aan overdrachtsbelasting.

Let op: Deze verhoging geldt voor overdrachten vanaf 1 januari 2026. Plan je aankoop voor eind 2025? Dan geldt nog de huidige grens van €525.000.

Beleggers krijgen voordeliger tarief

Voor woningbeleggers wordt investeren aantrekkelijker. De overdrachtsbelasting voor verhuurwoningen daalt van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026. Deze maatregel moet het aanbod van huurwoningen vergroten door meer investeerders aan te trekken. Deze maatregel werd overigens vorig jaar al aangekondigd.

Voor een beleggingspand van €400.000 betekent dit een besparing van €9.600 aan overdrachtsbelasting. Het kabinet hoopt hiermee twee vliegen in één klap te slaan: meer huurwoningen in de markt én meer nieuwbouwprojecten.

Belangrijk: Het verlaagde tarief van 2% en de startersvrijstelling blijven gewoon bestaan voor eigen bewoning.

Eigenaren met (bijna) afgeloste hypotheek betalen meer

Huiseigenaren die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost, gaan meer belasting betalen. Door de verdere afbouw van de Wet Hillen is in 2026 nog maar 73,33% van het eigenwoningforfaitvoordeel aftrekbaar.

Heb je een hoge WOZ-waarde en weinig hypotheekschuld? Dan loopt je belastingaanslag op. Het eigenwoningforfait zelf blijft 0,35% van de WOZ-waarde tot ongeveer €1.360.000.

Hypotheekrenteaftrek wordt iets minder

Het maximale aftrektarief voor de hypotheekrenteaftrek daalt licht naar ongeveer 37,56% in 2026. Voor de meeste huiseigenaren betekent dit een kleine stijging van de netto hypotheeklasten.

Schenkregels

Er zijn beperkte wijzigingen aangekondigd in de schenkregels. Biologische kinderen krijgen vanaf 2026 dezelfde schenkingsvrijstellingen als geadopteerde kinderen - een rechtvaardigheidsaanpassing die lang op zich liet wachten. 

Huidige schenkingsvrijstellingen:

• Jaarlijkse schenkingsvrijstelling ouders: €6.713 (2025)
• Eenmalige verhoogde schenking vrij besteedbaar: €32.195 (2025)
• Deze bedragen kunnen ook voor woningaankoop gebruikt worden

Box 3: impact op privévermogen

Voor eigenaren met veel spaargeld of beleggingen naast hun woning worden de regels strenger. Het heffingsvrije vermogen in box 3 daalt naar €51.396 per persoon en het fictieve rendement stijgt naar 7,78%. Dit raakt vooral mensen die naast hun eigen woning nog veel liquide middelen hebben.

Wat betekent dit voor jouw plannen?

Als starter:

• Profiteer van de verhoogde vrijstelling tot €555.000 in 2026
• Overweeg of je aankoop voor of na 1 januari 2026 het voordeligst uitpakt

Als verkoper:

• Starters hebben meer koopkracht vanaf 2026
• Beleggers kunnen vanaf 2026 scherpere biedingen doen

Als eigenaar:

• Check of de Wet Hillen-afbouw invloed heeft op jouw situatie
• Houd rekening met licht hogere hypotheekkosten door tariefdaling

Als belegger:

• Overweeg timing: 8% overdrachtsbelasting vanaf 2026 vs 10,4% nu
• Bereken of uitstel van aankoop voordelig is

Hulp nodig bij je woningplannen?

Deze wijzigingen kunnen flink wat impact hebben op jouw koopbeslissingen. Of je nu starter bent, wilt doorverhuizen, of overweegt te beleggen in vastgoed - ons kantoor helpt je graag om de juiste keuzes te maken.

We zorgen ervoor dat je optimaal profiteert van de nieuwe regels en begeleiden je bij elke stap van het proces. Van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht.